Свой бизнес открывает множество возможностей, а главное его достоинство — независимость. Работать в офисе, в магазине, на предприятии для многих становится невыносимо в первую очередь из-за неправильного отношения начальства к подчинённым и отсутствия карьерной лестницы.
Работа с коммерческой недвижимостью позволяет построить свой бизнес, обрести полную финансовую свободу, ознакомиться с большинством направлений малого, среднего и крупного бизнеса вашего региона. Состоявшись как руководитель крупной компании сделанной с нуля или как успешный независимый агент вы будете обладать достаточной информацией и стартовым капиталом для дальнейшего пути на вершины успеха.
Однако, если доход достаточный для покупки дорого автомобиля, хорошей квартиры и домика за городом, ежегодного отдыха в любой точке мира — предел Ваших мечтаний, а сама работа в сфере недвижимости пришлась по душе, не что не мешает остановиться на достигнутом.
В этой статье мы рассмотрим поэтапно каждый шаг и приведём ряд полезных советов, например таких как работа с возражениями собственников и клиентов, правильный ответ по входящему звонку потенциального покупателя.
Что нам потребуется для старта: сотовый телефон с возможностью тратить в месяц около 2000 рублей, добротная обувь и желание работать и зарабатывать.
Суть работы: один человек (либо организация) имеет в собственности помещение, которое хочет либо продать, либо сдать в аренду; второй человек (организация) имеет намерение заниматься производством, складированием, оптовой или розничной торговлей или предполагает офисную работу (например кабинет психолога или программисты) — для этих целей ему потребуется помещение.
Если денег не достаточно для покупки, человек (организация) будет искать помещение в аренду. Разумеется владелец имущества будет заинтересован в максимально высокой цене, а приобретатель в максимально низкой. Здесь нам нужно будет ориентироваться на среднюю цену по рынку и вести обе стороны к компромиссу.
Первое с чего начнём — зайдём в интернет на самые популярные в регионе сайты о недвижимости (топовые сайты в поисковиках при запросе «коммерческая недвижимость», из которых наиболее интересны 3-4 сайта с максимальным количеством объявлений).
Еще не имея помещений по которым будем работать не стоит терять время. Нам нужно найти в на сайтах помещения от собственников — сделать это очень просто: собственник указывает точный адрес помещения, а агентство этого не делает (обратите на это внимание, этим будете заниматься и Вы — если указан адрес и написано, что вы агент либо вы об этом скажете по телефону — потенциальный приобретатель права на объект сочтёт глупым платить Вам и поедет туда сам искать собственника).
Что касаемо комиссии агента, исходите из ситуации на рынке в регионе (изучите условия работы агентств на рынке по их рекламе и их сайтам). Мы рассмотрим вариант при котором за аренду комиссия принимается с обеих сторон.
Обратите внимание, выпишите отдельно, ведь это станет аргументацией при разговоре с собственником и арендатором:
- собственнику мы помогаем скорее найти арендатора и как можно быстрее получить прибыль от сдаваемой недвижимости, можно обратить внимание на то, что помещение пустует давно (если это действительно так и Вы об этом достоверно осведомлены);
- арендатору же мы помогаем скорее найти помещение для развития его бизнеса, помещение наиболее ему подходящее (всегда старайтесь искать действительно подходящие помещения, сперва по требованиям заказчика, а после по собственному многолетнему опыту работы в этой сфере, ведь за плечами будет опыт работы клиентов на тех местах, которые вы им нашли, чаще всего успешный, но не всегда.
Спустя годы многим даже доставляет удовольствие помогать новичкам того или иного бизнеса в поиске наиболее прибыльных для них мест. И никогда не впихивайте хлам ради сиюминутной выгоды — сарафанное радио работает как в положительную, так и в отрицательную сторону).
В течении первой недели мы мониторим все сайты и записываем из них помещения по группам (в идеале на каждую завести журнал): производства до 200 кв.м и от 200 кв.м, склады до 200 кв.м и от 200 кв.м, офисы до 30 кв., 30-100 кв.м и от 100 кв.м, магазины до 40 кв.м, 40 — 100 кв.м и более 100 кв.м, свободного назначения (как правило помещения на первых этажах с отдельным входом пригодны для магазина, офиса, услуг) до 40 кв.м, 40 — 100 кв.м и от 100 кв.м.
Помещения могут быть и 1000 и 10000 кв.м, но как правило после 100-200 кв.м помещений не столь много как меньших и спрос на них ниже.
Каждый день подаём минимум по 10-20 объявлений (стремясь в последствии прийти к 200 и более объявлений на каждом сайте из топ 3 региона).
В объявлении указываем «сдам/продам» помещение, далее характеристики помещения реального (цена и площадь обязательны), но ни в коем случае ни дословно, как у собственника и немного меняем площадь, как правило округляя (например не 122, а 120 кв.м) и указываем примерный район (с точностью не более 2 остановки), если требуется указать этажность дома, обратите внимание, что бы рядом были дома с такой же этажностью или напишите этажность большинства соседних зданий.
В объявлениях обязательно указывайте что вы агент по недвижимости и берёте комиссию (на первом этапе можете демпинговать в стоимости услуг, беря не 50% комиссию а 20-25%). Многие риэлторы скажут что этого делать ни в коем случае нельзя, нужно уважать свою работу… Не слушайте — им не выгодна конкуренция, а с Вашей стороны всё предельно честно — не так мало опыта, будет много предложений не подходящих, будет много глупостей и потому брать полноценную комиссию не совсем честно.
Когда позвонит первый потенциальный покупатель или арендатор и спросит о помещении, уточните какое его интересует и сошлитесь на то, что крайне неудобно говорить (например, находитесь на встрече) и перезвоните в ближайшее время.
Срочно звоните собственнику (срочно, не значит в спешке и волнении — всегда сохраняйте спокойствие и выдержку в голосе), представляйтесь агентом по недвижимости, говорите что у Вас есть клиент, которому подойдёт это помещение, что за свои услуги по поиску арендатора берёте комиссию в 50% (на первом этапе предлагаю как и с клиентом ограничится 20-25%).
Если собственник соглашается узнаёте удобное для показа время и набираете клиенту. Если собственник откажет, делайте выбор: ограничится комиссией с одной стороны или отзвониться, сказать, что, увы, помещение уже сдано и Вы готовы найти другое в ближайшее время в нужном районе по параметрам клиента.
Напоказ помещения ВСЕГДА приезжайте заранее, во избежание встречи сторон до Вас и обмене контактами (всегда говорите, что пока пересылка по почте, созвоны через Вас — это часть Вашей работы, поскольку должны быть в курсе и помогать в решении всех возникающих вопросов. Старайтесь всегда заранее побывать на месте, посмотреть, что будете предлагать и обойти всё в радиусе ближайшей остановки.
Обязанность агента и в подготовке договоров между сторонами. Шаблоны договоров можно найти в интернете, но все их придётся дорабатывать индивидуально и перед тем как сбросить на ознакомление сторонам, внести всё, что будет оговорено на первой встрече, поэтому слушайте внимательно и записывайте в блокнот.
Получив первый опыт в проведении сделок, подзаработав первые деньги готовьтесь переходить на следующий этап — регистрация индивидуальным предпринимателем или организацией.
Здесь на вас лягут постоянные налоговые, пенсионные, страховые расходы, но работа станет официальной и появится возможность заключать настоящие договора от ИП или ООО с собственниками и клиентами, а не подписывать по сути липовый договор на 1 страницу между ними и Вами как физ. лицом на оказание услуги по поиску помещения, арендатора, покупателя.
В самом начале ничто не мешает работе на дому, но чем чаще будут попадаться люди стремящиеся не платить за работу, тем чаще придётся задумываться о заключении договоров. Заключать договор у себя дома или в кафе не уместно, поэтому потребуется офис, на первое время самый маленький, что бы поставить рачий стол с ноутбуком и небольшой шкафчик для документов. Обязательное условие — быть предельно доступным для клиентов, наличие парковки.
После опыта не менее года, при наличие финансов можно переходить к расширению и найму сотрудников, но это тема отдельного разговора.
