Далеко не каждой организации под силу будет дорогостоящая аренда офиса в современном бизнес-центре, поэтому многим приходится покупать квартиры, что расположены на первых этажах жилых многоэтажек и располагать там рабочий офис. Однако, перед открытием офиса в квартире, её следует перевести в состав нежилого фонда.
Третья глава Жилищного Кодекса подробно описывает процедуру перевода и его условия. Однако, законодательными актами невозможно предусмотреть всех ситуаций, поэтому во избежание возможных проблем с жилым помещением, следует учитывать некоторые практические рекомендации.
Первым моментом следует уточнить, почему выгоднее именно покупка квартиры и её перевод под содержание нежилого фонда, а не аренда. Ведь даже в случае налогообложения аренда представляется более выгодной, потому что платежи в счет неё будут учтены в затратах фирмы.
Однако ещё совместным Постановлением Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда нашей страны, выпущенным в 1996 году, отмечалось, что количество сделок связанных с арендой и другим, не связанным с постоянным проживанием граждан использованием жилых квартир, не переведенных в нежилой фонд, ничтожно мало.
То есть, налоговые органы вправе признать подобные затраты экономически необоснованными при определенных обстоятельствах, и такие арендные платежи не скажутся на уменьшении налогов.
В случае перевода жилой квартиры в ведение нежилого фонда, законом не предусмотрено получения согласия у жильцов, собственников или нанимателей примыкающих квартир. Важно лишь собрать и предоставить соответствующий пакет документов в органы местного самоуправления, расположенные по месту нахождения помещения, которое в данный момент планируется переводить.
К таким документам относятся: заявление на перевод помещения, правоустанавливающие документы на помещение в оригинале, либо нотариально заверенные копии (договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации), план помещения, которое будет переводиться и техпаспорт или, поэтажный план дома и проект перепланировки либо переустройства, которые могут потребоваться переводимому помещению.
Поскольку Жилищным Кодексом не предусмотрено предоставление каких-либо ещё документов, в частности согласия на перевод собственников, жильцов или нанимателей примыкающих квартир, требовать такие документы запрещено.
Получив разрешение органов местного самоуправления на перевод купленной квартиры из жилого фонда в нежилой, можно приступать к его переустройству или перепланировке. Если сделать это раньше, чем получено разрешение, проведенные работы по перепланировке либо переустройству будут признаны произведенными самовольно и незаконными.
Однако, если такие работы все-таки начаты до получения разрешения, благодаря пробелу в законодательстве, организацию будет невозможно привлечь к ответственности. В ст.71 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрены меры ответственности за проведение самовольных работ по перепланировке жилых помещений только для физических, но не для юридических лиц.
