Вот уже не первый раз возникает вопрос по арендной ставке у предпринимателей, берущих в аренду площади под магазин. Есть площадь, есть арендный ценник на нее, и как определиться, насколько эта ставка справедлива для данного помещения.
Меня спрашивают, есть ли какая-то методика в расчете или это берется «на глазок». Конечно, расчеты есть, но они делаются комплексно. В структуре затрат магазина, две самых больших статьи расхода это фонд оплаты труда и аренда. Понимаете, как важно правильно определиться с этой статьей расходов.
Ключевой отправной точкой в этом вопросе служит прогноз товарооборота. Здесь важно не ошибиться, или ошибиться, но в меньшую сторону. То есть делать расчеты пессимистично. Кроме этого вы должны четко знать ваш процент наценки. Его вы будете накладывать на прогнозный товарооборот, что бы получить цифру реализованной наценки. То есть это ваша «грязная прибыль».
Теперь из этой цифры вы отнимаете ваши затраты и получаете показатель чистой прибыли. Понятно, что вы должны грамотно определить все статьи затрат.
Теперь уже видно, с чем вы остаетесь. В этот момент обычно наступает ясность в вопросе аренды. Например, при прогнозном обороте в миллион рублей и наценки в 30%, реализованная наценка будет в районе 300 тысяч. Если ФОТ с налогами тянет на 80 тысяч рублей, аренда 70 тысяч и прочие расходы 300 тысяч, у вас остается чуть более 100 тысяч рублей. Ну как, устраивает? Я считаю, вполне.
Теперь представьте, что месячная ставка 140 тысяч. Уже не так интересно. Сокращать другие статьи, смысла особого нет, много не выгадаешь. Наценка, так же, обычно определена конкурентным окружением. Подумать над увеличением товарооборота. А вот этого делать уж точно не стоит. Во-первых, это то же затраты, во-вторых, не факт, что поднимите.
Остается два варианта. Искать другое предложение, или «прогибать» собственника. Если помещение действительно стоящее обязательно нужно попробовать договориться с владельцем. Здесь все будет зависеть от того насколько он адекватен и ваших аргументов.
Ваши расчеты, это и есть ваши аргументы. Покажите все ваши экономические расчеты и обоснуйте ту цифру аренды, которая в ваших расчетах адекватна. Вы уже должны четко знать эту цифру до разговора с арендодателем. Это работает во многих случаях. Мне даже удавалось значительно снижать ставки уже работающих розничных точках в рамках антикризисного управления.
Когда у вас есть модель развития вашего будущего магазина, вы уже осознанно будете относиться к каждому шагу. Как на этапе инвестиций, так и в вашей будущей операционной деятельности. Не нужно ничего делать «вслепую». Интуиция, конечно, вещь хорошая, но счетность мышления здесь важнее.
